קבוצת קיים ב"הארץ" – קראו את הכתבה המלאה

גלריה "הארץ" 30.9.14

הכתבה המלאה גם כאן:

האדריכלים שעוזרים לדיירים לתכנן את השכונות של עצמם

המיזם הקהילתי "קיים" עוזר לקבוצות לקדם יוזמות מקומיות למגורים, ומתווך בין דיירים ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. האדריכלית והפעילה החברתית ניצן קלוש: "כשהאדריכל מגיע מטעם הקהילה הוא משרת את האינטרסים שלה ולא של גורמים חיצוניים"

"עמדו בפני שתי אופציות: להתחרפן ולהגיד 'זה לא צריך להיות ככה', להיכנס למלחמות ולצעוק צדק חברתי — או לעבוד יחד עם זה", אומרת האדריכלית ניצן קלוש, בהתייחסה לשוק הבנייה למגורים בארץ, שבו היזמים הם השולטים, הדיירים נתפסים כלקוחות, והאדריכלים ככלי שרת. כאשר סדר העדיפויות הזה החליף את התפישה הסוציאליסטית שראתה ערך של ממש בתכנון נאות של מגורים עבור האוכלוסייה, הבינה קלוש ש"כנראה לא נצליח להפוך את המדינה הזאת למדינת רווחה, אבל אנחנו כן יכולים לעבוד — כפי שבעלי ההון יודעים לעשות — עם החוק, ודרכו לקדם אג'נדות חברתיות".

בשנה וחצי האחרונות עומדת קלוש — שותפה במשרד האדריכלים החיפאי קלוש־צ'צ'יק (לצד אדריכל לירן צ'צ'יק), מרצה באוניברסיטת תל אביב ופעילה חברתית — בראש קבוצה ליזמות קהילתית בשם "קיים". יחד עם שורת בעלי מקצוע כמו עורכי דין, שמאים ומגשרים, פועלת הקבוצה כדי לאפשר התארגנות של קבוצות עצמאיות סביב יוזמות מקומיות למגורים, בין אם בהקמת פרויקטים חדשים או דרך ליווי תהליכי התחדשות עירונית.

"זאת פלטפורמה, אני בכלל לא רואה את עצמי כאיזה גוף שעובד לבד", אומרת קלוש, שהסתייגה תקופה ארוכה בנוגע לפרסום הפרויקט. "זה רק עכשיו מתחיל לחיות וזה פתוח לשינויים, לשיתופי פעולה, להצטרפות של אנשי מקצוע וכל מי שיש לו רעיונות".

נקודת המוצא של הקבוצה היא פשוטה: כאשר יוזמי פרויקט אדריכלי הם גם קבוצת המשתמשים העתידית שלו, הם יכולים לייצר בו מרחבים המשקפים ערכים נוספים מלבד רווח כספי ומיתוגי — זאת, בניגוד לבחירה של דירות מתוך מפרט קבוע של קבלנים. אותם ערכים יכולים להיות אור טבעי, שטחים ירוקים, אזורים משותפים וגינות קהילתיות, ולמעשה אדריכלות איכותית יותר. על כך נוסף חיסכון כספי, המוערך בין 20 ל–30 אחוזים מעלות הדירות, שמושג באמצעות ויתור על הגורם המתווך, או לכל הפחות במו"מ אפקטיבי יותר איתו.

הפרויקט של קלוש צ'צ'יק בעתלית

הפרויקט של קלוש צ'צ'יק בעתלית. צילום: הדמיה: קלוש צ'צ'יק

קלוש, שעד לא מזמן היתה תושבת חיפה ואחת הפעילות הנמרצות במאבק על אופי תוכנית המתאר של העיר (שמנהלת הסיעה האופוזיציונית בעירייה, "חיים בחיפה"), משתמשת בתובנות שרכשה בפעילותה הציבורית אודות האופן שבו מתהווים מיזמים חדשים. "הבנתי שיזמים יכולים להגיע לעיר כלשהי ולקבוע — לעתים בגיבוי מקבלי ההחלטות, אך לא תמיד — שהם מקימים בה שכונה, לפעמים עוד לפני שנרכשת הקרקע".

את אותן יחידות דיור עתידיות משווקים היזמים בעלות ראשונית של מאות אלפי שקלים, בקמפיינים צבעוניים של "הזדמנות לדירה" ו"קרקעות אחרונות", המאיצים בקונים פוטנציאליים לעשות את עסקת חייהם — ובפועל, לממן את היתכנות הפרויקט. קיומו של ההליך הזה לא רק מאפשר ליזמים לפתוח בפרויקטים מבלי שיסכנו את הונם, או שבכלל יזדקקו לכספים משל עצמם — אלא גם להתחיל להרוויח כסף על דירות שנמכרות עוד לפני שקיים תכנון בסיסי והיתר לבניין.

שדה נוסף של פעילות, מהותי עוד יותר לדעתה, הוא פרויקטים הנוגעים לאוכלוסייה קיימת, כמו פינוי־בינוי או שיפוץ בניינים במסגרת תמ"א 38. שם, דווקא בעלי הדירות הישנות — ובפרט אלו המתגוררים בדירות שהן כל רכושם — מוצאים עצמם בעמדת נחיתות מול יזם שמציע להם להחליף את הבתים הישנים והמתפוררים שלהם בדירות חדשות, עם ממ"ד, תריסים חשמליים, מיזוג מרכזי, חנייה ומרפסת. "נציגי השיווק יודעים להיכנס לדירה, להחתים דייר ולצאת. חוקית, אותו דייר הוא שבוי שלהם לחמש שנים, ופשוט מכר את הבית שלו בחצי שעה של הצגה, בלי להבין, בלי לעשות מכרז, בלי לדעת שבכלל אפשר להתמקח".

ניצן קלוש

ניצן קלוש.

התחדשות עירונית

היוזמה של קבוצת "קיים" לאגד גוף של בעלי מקצוע שילווה את הדיירים — בין אם קבוצה מאורגנת שרוצה להקים פרויקט חדש, או שכנים ברמות התאגדות שונות שצריכים לקבל החלטה מהותית מול יזם — נבעה, אומרת אלוש, "מההבנה שאנשים לא יכולים להיכנס למערכת מידע עירונית, לקרוא את התב"ע ולהבין למי שייכת הקרקע ומה יש שם — מפני שאין להם את הידע המקצועי שיש לאדריכלים או את הידע המשפטי שיש לעורכי דין. הסיכוי שאדם כזה ייקח אנשי מקצוע ומישהו שיקשר בין האנשים הוא מאוד נמוך".

המיזמים שמלווה קבוצת "קיים" עוד לא נכנסו לשלב הבנייה, והם שונים זה מזה בסוג היוזמה ובמצבן הכלכלי של הקבוצות המעורבות: חלקן מסוגלות לממן בעצמן את הפרויקטים, וחלקן אוכלוסיות חלשות שזקוקות למימון חיצוני, המגיע לרוב מכיוון היזם. הפרויקט המתקדם ביותר שמלווה "קיים" שייך לסוג הראשון ונמצא כעת בשלב הגשת הבקשה להיתר בנייה. זוהי יוזמה של קבוצת סטודנטים לתארים מתקדמים שבחרו על סמך היכרות אישית במשרד קלוש־צ'צ'יק לתכנן את בתי המגורים שלהם בעתלית, שם ניגשו וזכו במכרז של רשות מקרקעי ישראל.

ההשפעה של השינוי במאזן האינטרסים על האדריכלות של המיזם — ניכרת לעין, למשל כשמשווים אותה לפרויקט יזמי שנמצא באותו שלב התהוות על מגרש צמוד, באותו גודל ובעל אותה התב"ע, המתוכנן בדמות צמד בנייני H משוכללים. לעומתו, הפרויקט הקבוצתי מורכב מתריסר בתים ארוכים וביניהם חצרות, המאפשרות ארבעה כיווני אוויר לכל יחידת דיור (שתיים במבנה).

"אנשים לא יודעים מה הם יכולים לקבל", אומר קלוש. "מעבר לחנייה צמודה ואינטרקום, מגיע לכם עוד כל כך הרבה. זה יכול להיות עוד שני חלונות, חצי חדר, חדר מדרגות מאוּורר. אבל ארכיטקטים לא יספרו את זה כי אז הם לא יקבלו עבודה מיזמים, והיזמים לא יספרו כי אז הם ירוויחו פחות, וגם המדינה לא, כי למה שהיא תרצה לייצר לעצמה כל כך הרבה עבודה?"

הדמה של פרויקט של קלוש צ'צ'יק ברמת גן

הדמה של פרויקט של קלוש צ'צ'יק ברמת גן. צילום: הדמיה: קלוש צ'צ'יק

גם הלקוחה האחרונה של "קיים", שהצטרפה לפני כשלושה שבועות, היא קבוצה הפועלת בפורמט דומה: יוזמה עצמאית של שמונה משפחות שרוצות לבנות בשכונת משכנות האמנים בקרית מוצקין. עידן קורנברג, עו"ד חיפאי צעיר שעומד בראש הקבוצה, מספר כי ההתארגנות הקבוצתית נבעה ממחירי השוק הגבוהים ומהקושי שלו ושל מכריו לרכוש דירה ראשונה. "ליזמים יש אינטרסים משל עצמם, ובמקרה שלנו, אף אחד לא יגרוף לכיסו כסף גדול. אם היינו קונים דירה מקבלן הוא היה זה שמכתיב מה נקבל, וכאן אנחנו נקבע איך ישבו הבתים, מה יהיה בלובי, כמה חדרים יהיו בדירה ואיפה הסלון יהיה ממוקם, בהליך תכנוני שיתקיים בשקיפות מלאה", הוא אומר.

אולם המוקד האידאולוגי של "קיים" הוא בהליכי התחדשות עירונית, למשל בפרויקט פינוי־בינוי לשכונה המונה כמה מאות יחידות־דיור במיקום שהם מעדיפים לא לחשוף מפאת הרגישות של ההליך, שנמצא בשלביו הראשונים. במקרה הזה, הקבוצה לא מבקשת להיות זו שבונה בפועל את הפרויקט, הדורש ניהול ומימון יזמי, אלא לייצג את הדיירים מול היזמים באמצעות ייעוץ והנגשת המידע, כאשר מי שתקבל את ההחלטות בסופו של דבר ותחתום מול היזמים תהיה הקהילה הקיימת.

פרויקטים ברוח דומה, אך בקנה מידה קטן יותר, הם במסגרת הטבות הבנייה של תמ"א 38: האחד בבת גלים שבחיפה (פרויקט שבסופו של דבר לא קיבל את הסכמת כל הדיירים ונכשל) והשני ברמת גן. במקרה האחרון, הדיירים עצמם הם שהבינו תוך כדי דיונים עם היזם שאין להם שליטה על התוצאה ונכנסו מחדש להליך בחירת יזם,

שקלוש־צ'צ'יק, שעבדו תחת היזם הקודם, משמשים כמייצגים שלהם. "הדיירים מבינים שהיזם לא משרת את האינטרס שלהם כשהם שומעים שהוא אומר 'תורידי פיתוח, קצצי שני מטרים שם, בחרי בחומרים זולים יותר לבנייה'", אומרת קלוש. "האדריכל הוא מי שיודע את כל המידע על הבניין, וכשהוא מגיע מטעם הקהילה הוא משרת את האינטרסים שלה ולא של גורמים חיצוניים".

להרוויח בלי לדרוס

"אף אחד לא בודק מהן התמורות האמיתיות שהיזם מחלץ מן הפרויקט", אומר מנשה שמש, השותף ב"קיים" כמארגן הדיירים והקבוצות. שמש הוא איש עסקים המנהל פרויקטים מורכבים בתחום ההנדסה לפרנסתו, ויו"ר ועד שכונת בת גלים בחיפה בזמנו החופשי. "אף אחד, למשל, לא אומר לאותם דיירים, שגרים עכשיו בבתים בהם הם צריכים לשלם ועד בית מינימלי עד לא קיים, שאחרי ההליך הזה הם יצטרכו לעמוד בעלויות אחזקה של מאות שקלים בחודש. יזמים יוצאים מנקודת הנחה שרמת הידע של הדיירים לא גבוהה במיוחד. אבל אם על שקל שלך יזם מרוויח 100, למה שבעלי הבתים, שיושבים על קרקעות יקרות כל כך, לא יקבלו יותר?".

לדברי קלוש ושמש, לא מסובך לעודד את הדיירים לחתום על הסכם הייצוג, בהתחשב בכך שהפרויקטים הנוכחיים מבוססים על אמינות שנגזרת מהיכרות אישית עם חברי הקבוצה, משקיפות ומהצגת נתונים בהירה. במיוחד מאחר שעלות הייעוץ לא באה על חשבון הדיירים, אלא תיגזר כעמלה מרווחי היזם במידה שהפרויקט יצליח. "כן, אני רוצה להרוויח כסף, אבל אני לא מוכן לדרוס אנשים תוך כדי כך", אומר שמש על מודל הרווח של הקבוצה.

"אנחנו רוצים להרוויח עבור העבודה המקצועית שלנו, אבל זה משהו אחר ואנשים מגיבים לזה מאוד טוב", אומרת קלוש. מי שמקבל ברוח פחות טובה את המודל החדש הם היזמים עצמם, שנדרשים לוויתורים רבים יותר, ושבכל מקרה לא ייכנסו לפרויקטים שיניבו עבורם פחות מ–20 אחוזי רווח — כך לפי השמאים אסף גסטפרוינד ומורן מרקו, שהם חלק מקבוצת קיים.

"אצל האדריכלים", אומרת קלוש, "השתרשה התפיסה של 'תפקידנו לעשות את הטוב ביותר במסגרת המגבלות שמכתיב היזם' — וזו גישה לא נכונה לדעתי, שמנשלת אותנו מערכים כמו הזכות של מרבית האוכלוסייה, לא רק האמידים מתוכה, לאיכות חיים גבוהה". יש לכך כמובן השלכות מתמשכות גם על מעמד האדריכלים, ועל חשיבותם בתהליך הבנייה. "יכול להיות", היא מסכמת, "שבעוד עשור נדבר על זה שוב פעם, ונודה שזה לא עבד. אבל לפחות כרגע אנשים מבינים שהם יכולים להשפיע. לא בכוח ההתנגדות — אלא מתוך עשייה".